Ситуація, коли за кредитним договором, забезпеченому іпотечної нерухомістю, зобов'язання не можуть бути виконані, для боржника зазвичай закінчується втратою власності на предмет іпотеки. Але в деяких випадках позиція Верховного Суду України може виявитися більш сприятливою до первинного власнику, ніж до особи, яка набула іпотечне майно з торгів. Повернути власність закон, звичайно, не дозволить, але і примусового виселення з перспективою опинитися на вулиці теж можна не побоюватися.
Судова палата у цивільних справах ВСУ розглянула заяву з питання усунення перешкод в користуванні майном шляхом виселення приватної особи, яким заявник просив переглянути визначення суддів судової палати у цивільних справах ВССУ від 19 лютого 2015 Справа, про яку йде мова, було ініційовано іншою фізичною особою , який звернувся до суду в лютому 2014 року з позовом до заявника про те, що житловий будинок, що належить йому на праві власності, є предметом іпотеки і був реалізований на публічних торгах. Позивач звертав увагу на те, що будинок був їм придбаний 16 вересня 2013 року, а попередній власник (який був заявником під час розгляду спірного випадку ВСУ) створює перешкоди в користуванні придбаним майном, не виконує письмові вимоги про добровільне виселення та зняття з реєстрації за адресою житлового будинку. Позивач просив суд про примусове виселення цієї особи зі зняттям з реєстраційного обліку.
Рішення судів попередніх інстанцій
Ніжинський міський райсуд Чернігівської області заочним рішенням від 9 вересня 2014 р. яке було залишено без змін ухвалою Апеляційного суду Чернігівської області від 12 листопада 2014 р. задовольнив позовні вимоги відповідача і постановив усунути перешкоди в користуванні житловою нерухомістю шляхом виселення згаданої особи. Колегія суддів судової палати у цивільних справах ВССУ від 19 лютого 2015 р касаційну скаргу у справі відхилила, а рішення суду першої інстанції і відповідну ухвалу залишила без змін.
21 січня особа, якій будинок належав первинно, звернулося до Верховного Суду України із заявою про перегляд ухвали колегії суддів ВССУ від 19 лютого 2015 р через невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеного в постанові ВСУ висновку про застосування норм матеріального права у подібних правовідносинах. На підтвердження цього були надані постанови від 21 жовтня 2016 р і 16 грудня 2015 р Заявник просив ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах ВССУ від 19 лютого 2015 року, ухвалу апеляційного суду Чернігівської області від 21 листопада 2014 року і заочне рішення Ніжинського міськрайонного суду Чернігівської області від 9 вересня 2014 р скасувати і прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.
Обставини справи
Як було встановлено судами попередніх інстанцій, 23 серпня 2007 був укладений договір про надання банківського кредиту між ВАТ «Банк «Демарк» та ТОВ «Нежінстрой», для забезпечення якого було укладено іпотечний договір з заявником (на той час власником на підставі свідоцтва на право власності від 20 грудня 2006 року), предметом якого стала спірна нерухомість. Потрібно відзначити, що дана нерухомість не купувалася в кредит, але була предметом іпотечного договору, що пізніше і зіграло ключову роль в рішенні ВСУ. У зв'язку з невиконанням ТОВ «Нежінстрой» зобов'язань за кредитним договором за рішенням Ніжинського міськрайсуду Чернігівської області на предмет іпотеки було накладено стягнення у межах його вартості. 5 липня 2010 р райсуд видав відповідний виконавчий лист, на підставі якого було відкрито виконавче провадження.
16 вересня відбулися публічні торги з реалізації цієї нерухомості, переможцем яких стало фізична особа, пізніше привело до усунення перешкод в користуванні майном. Первинний власник звертався з позовом про визнання прилюдних торгів та їх результатів недійсними, але в цьому позові було відмовлено, і дане рішення було залишено без змін апеляційною та касаційною інстанціями відповідно.
За даними Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно (виписка від 13 січня 2014 г.), право власності на житловий будинок (раніше - предмет іпотеки) зареєстровано за особою-переможцем прилюдних торгів.
Обґрунтування рішення ВСУ
Верховний Суд України дійшов висновку, що існує невідповідність між оскаржуваним рішенням суду касаційної інстанції і висновками постанови ВСУ щодо застосування в подібних правовідносинах норм матеріального права, а саме положень ст. 109 ЖК УРСР та Закону «Про іпотеку». Зокрема, мова йде про процедуру виселення особи з житлової площі, якщо житло, будучи предметом іпотеки, переходить до нового власника, і про необхідність надання первинного власнику іншого житла замість переданого в іпотеку.
Положення Закону «Про іпотеку» (ст. 1) і ч. 1 ст. 575 ГК визначають іпотеку як різновид застави, предметом якого виступає нерухомість. У разі невиконання боржником своїх зобов'язань, забезпечених іпотекою, іпотекодержатель має право отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки в порядку, передбаченому цим законом. Цими ж нормативним актами закріплено право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема, за рішенням суду. Реалізація предмета іпотеки, на який було звернено стягнення, проводиться на публічних торгах, якщо інше не було передбачено в рішенні суду (ч. 1 ст. 41 Закону «Про іпотеку»).
Таким чином, уклавши іпотечний договір, сторони погодили право іпотекодержателя на задоволення своїх вимог шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Разом з тим, положення іпотечного договору не містять умов та порядку виселення іпотекодавця з наданого в іпотеку житловий будинок, а п. 18 договору вказує, що всі неврегульовані договором питання вирішуються відповідно до чинного законодавства.
Ст. 47 Конституції передбачає, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла, крім як на підставі закону або рішення суду. Звернення стягнення на передану в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх його мешканців, крім знімають житло і членів їх сімей, в порядку, встановленому законом (ч. 1 ст. 40 Закону «Про іпотеку»).При цьому нормою, яка встановлює порядок виселення із займаного житлового приміщення, є ст. 109 Житлового кодексу УРСР, в якій передбачені і підстави для виселення.
За змістом ч. 2 ст. 40 Закону «Про іпотеку» та ч. 3 ст. 109 ЖК УРСР, яка діяла в період виникнення спірних правовідносин, після прийняття рішення про звернення стягнення на передану в іпотеку житловий будинок всі проживаючі в ньому на письмову вимогу нового власника або іпотекодержателя повинні добровільно звільнити приміщення протягом місяця з дня отримання такої вимоги. Якщо це не відбувається в відповідний термін (який може бути окремо обговорено сторонами), здійснюється їх примусове виселення на підставі рішення суду.
Ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР передбачає, що громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше жиле приміщення, крім випадків, коли приміщення, з якого виселяють громадян, було придбано в кредит (застава) банку або іншій особі, повернення якого забезпечується іпотекою відповідного приміщення. У рішенні суду повинно бути зазначено то житлове приміщення, куди згаданих осіб виселяють.
Зазначеною статтею встановлено як загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого житлового приміщення, так і виключення з нього. Виходячи зі змісту згаданих норм і їх аналізу, особам, яких виселяють з житлового приміщення-предмета іпотеки, інше житло має надаватися тільки в разі, якщо іпотечне житло було придбане не за кошти кредиту, який забезпечується іпотекою даної нерухомості. Цьому твердженню відповідають висновки, викладені в рішеннях ВСУ від 21 жовтня і 16 грудня 2015 р
За обставинами справи власник житлового будинку, який отримав право власності через публічні торги в зв'язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, просив виселити попереднього власника із займаного приміщення. Первинний власник передав в іпотеку житловий будинок, який не був придбаний за рахунок кредиту, який забезпечувався такий іпотекою. Таким чином, суди попередніх інстанцій прийшли до помилкових висновків про наявність законних підстав для виселення відповідача без надання йому іншого постійного житла. Виходячи з цього, рішення про виселення відповідача підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні вимог позивача.
Нагадаємо, ключовою умовою того, що первинного власника немає можливості виселити, є те, що в іпотеку раніше було передано майно, яке не придбано за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою. Для більш стандартної ситуації «купив в кредит - на нього і іпотека» ця позиція ВСУ непридатна. Швидше, навпаки - є пряма вказівка на те, що положення ЖК УРСР про надання постійного житла в цьому випадку будуть на боці покупця.
Джерело: Судово-юридична газета
_03_03.png)
